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日本投资:生产绿地30年大限到来,「2022年问题」是否会导致三大都市圈地价大跌?

时间:2022-06-09 18:00来源:日本不动产联盟 作者:新青年不动产

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导读:本文经共同社授权转载 从新仓富士浅间神社遥望富士山(照片:杨勇奇) 【共同社6月9日电】日本政府10日,时隔约2年解禁因新冠疫情影响而停止的接纳外国游客手续。对象为感染风险较低的美国、中国、韩国等98个国家和地区,仅限有带团导游同行的团队游。由于一

  

继东京奥运会和新冠疫情之后,另一个或将影响日本不动产市场价格走向的问题于今年浮出水面,那便是「生产绿地2022年问题」

什么是生产绿地

生产绿地是指都市内优先开发的市街化区域内,以农地保护为主要目的的土地。它于1992年版『生产绿地法』中被提出,满足一定条件的土地/林地可以享受继承税延期缴纳、固定资产税优惠等福利,取而代之的是为期30年的务农义务

这里的「一定条件」主要包括:能够保证农林渔业的生产活动的顺利进行(比如日照是否合适),可以作为适合向医院、公园、绿地等公共设施提供的用地,面积在500㎡以上,农地所有者及其他权力者都同意等。

一旦被指定为生产绿地,土地将在30年内不能用于出售或者转用,但在30年期满后,可以以时价向所在市区町村申请收购。

另外,日本还有一种宅地化农地需要与生产绿地区分开来,主要区别参见下表:

生产绿地2022年问题

1992年基于『生产绿地法』指定的生产绿地,几乎在2022年同时期迎来年满期限。

这些土地虽然可以向所在市区町村申请收购,或者卖给其他农家,但由于实际上市区町村收购这些土地的可能性微乎其微,而如果卖给其他农家,鉴于日本高龄化、少子化等问题的影响,亦难操作。最终很有可能被迫流入不动产市场,转型为住宅地被收购和开发。

一旦如此,或将为生产绿地所在市区町村带来供过于求的问题,并直接影响到地价,导致土地、房产价格下跌,即「生产绿地2022年问题」

日本有多少生产绿地?

截至2018年3月31日,日本记录在册的生产绿地有59671个地区,面积已经超过2000个东京巨蛋的面积。如果换算成住宅数,以平均每所住宅30坪进行估算的话,大约是130万户的体量。

这些生产绿地广泛分布于日本三大都市圈。东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县、爱知县、大阪府的生产绿地面积之占到全国生产绿地总面积的80%之多。其中光是东京都就达到1/4的比例,约有3000公顷。居首的是八王子市(242.5公顷),其次是町田市(232.1公顷)和立川市(206.7公顷)。

与此同时,生产绿地的减少率却是非常有限,可见这一制度对于农地保护起到相当的作用。只不过,20年来日本经济已今非昔比,农地所有者去世、后继无人导致无法继续务农的问题日益增多,引发出不少令人头疼的问题。

影响与策略

为了不任由事态向着糟糕的方向发展,日本于2018年进一步修订『生产绿地法』,提出「特定生产绿地指定制度」一旦获得该认定,就能享受建设和农地面积限制放宽,还能向第三方出租,通过餐饮等途径获得收入。

该认定每10年更新一次,目前已有7成农户将自己持有的生产绿地认定为特定生产绿地。如此一来,生产绿地一下子都被释放出来的可能性就变低了许多。

而倘若某地依旧出现生产绿地被抛售,继而由开发商大量购入进行宅地建设,形成供应过剩的局面的话,那么当地则有可能面临土地价格暴跌、空室率增加的不良风险。地段好的土地相对更不容易受到影响,因此各位投资人在2022年以后选择不动产时还要多挑挑地段,并时刻留意法规再次修订的可能

各自治体对于生产绿地解除可能带来的乱开发问题也是绞尽脑汁、未雨绸缪。

以东京都为例,从2021年开始建设农业大棚,租借给希望挑战新的栽培技术的人们;还开设研讨会农园,面向对农业感兴趣的50~60岁人群提供农作物栽培方法的培训。神奈川县也于2018年起创立了农业机械等设备相关的补助项目。

至于我们是否可以趁着价格暴跌的时机去当地抄底,或者继续保留已经投资的房产,则需要擦亮双眼、审时度势一番了。虽说即便投了也不至于慌张应对,但如何填补可能出现的空房危机,有效利用手中的不动产获得收益,无论何时都应该早做打算。

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