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趋势:目黑雅叙园竟是中国国有资产?海外基金割据东京,日本开发商专心「造地」

时间:2022-06-27 18:00来源:日本不动产联盟 作者:新青年不动产

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上一篇:东京巨蛋边上高级公寓

导读:住宅贷款商谈和无料代行: 永驻和日籍最大可以全额贷款 永驻+单身最大可以全额贷款 非永驻最大可以贷款房款80%+日本银行低利息(满足相应条件) 物件介绍 所在地 东京都文京区 出售户数 1 户(总 122 户) 权利 所有权 专用面积 72.63 平米 户型 3LDK+2WIC

  

本文根据東洋経済『雅叙園に電通ビル外資が狙う日本不動産の熱狂~過去の相場を更新する取引が飛び出す背景』等报道编译。

昭和的龙宫城

想在东京感受顶级的日本传统美学,一定要去「目判饒@」

这座古今参半的复合设施内部设有餐厅、酒店客房和结婚式场。

其中,尤其以1935年建成的「百段階段」最为绚丽壮观,拥有7个房间和99节台阶,每个房间的天花板和栏间皆邀请当时著名画家创作,奢侈华美,堪称艺术殿堂。

此外,园内也保留着据说为世界上最早的转盘式圆桌,尖端的修复技术令其重焕华贵的光芒,也让日本的爱吃家们格外自豪——中式转盘餐桌源于日本。

雅叙之名源于「文雅叙情(ぶんがじょじょう)」一词,最初是一间提供日本料理和北京料理的高级料亭,由细川力藏在芝浦的自宅内打造。1931年,店铺基于扩店需求迁址目黑,即目黑雅叙园。

园区总占地面积大约15万㎡,内有建筑有5栋,除了雅叙园本馆以外也有现代化楼宇,里面最有名的租户是2012年从涩谷搬迁过来的互联网巨头公司亚马逊。

面临四度出售

在将近一个世纪的光景里,雅叙园曾三度易主。

2002年,美国投资基金Lone Star取代了在泡沫时期遭创的运营公司。

2014年,Lone Star以大约1300亿日元的价格将雅叙园卖给了由日本房地产界巨头森集团中分离出的MORI TRUST

5个月后,雅叙园再度被转手。以1430亿日元的价格卖给中国政府背景的中国投资(CIC)。这是很多前往游览的人所没想到的,目黑雅叙园原来已是中国国有海外资产的一部分。

2020年疫情袭来,虽然为日本房市也带来冲击,却没有遏制东京房地产市场一路向好发展,地价、房价也稳步向前。

2021年,受CIC委托的运营方拉萨尔投资管理(仲量联行旗下)在这样的势头之下开始再度为雅叙园寻找买主,于今年5月启动了咨询顾问公司的选定工作。

出手的时间和金额目前都还是谜。不过据从业者透露,有咨询者收到了大约2000亿日元的参考报价。

目黑雅叙园坐落于目黑站徒步3分钟、毗邻目黑川的好地段。

虽然距离车站很近,附近的建筑却以住宅区为主,不算写字楼商区,加上亚马逊日本可能要离开的传闻,令这组建筑一下子成为目黑区非常珍贵的存在,因此吸引了不少海外投资者的目光。

日本房产海外投资者过半

诚然,海外投资者的野心绝不仅仅是雅叙园,早在疫情之前便大举涌入日本,散发出危险的味道。

电通本社大楼出售事件的热度一度高居不下,竞标也陷入乱战,但传说中的买家——HULIC并非真正的持有者,在电通的新闻稿中我们可以发现,对HULIC的用词不是「取得」而是「出资」。实际上的最终所有者是SPC(特别目的公司)芝口桥投资。这其中,HULIC以543.9亿日元占资49%。

* 芝口桥:电通本社所在的汐留附近的新桥的旧称。

类似这样的交易如今在日本国境内屡见不鲜。据房地产服务巨头CBRE(Global Commercial Real Estate Services)统计,仅2021年,流向日本的投资金额就达到103亿美元。

"

希望扩大在日本的房地产投资的海外咨询者络绎不绝,而且不局限于住宅和写字楼,物流设施也非常热门,甚至包括高空室率风险的物件。在日本尚无投资实绩的投资家也变多了。

— CBRE理财总监 · 辻貴史

"

将2020年10月~2022年3月期间发生的日本本土房地产大规模投资事件罗列出来的话,会发现海外投资者超过了半数

去日本投资房产吧!

日本被奉为世界上最适合进行资产配置国家,其最主要理由是金融缓和政策的实施。

对于投资者来说,很难仅凭股票、债券等传统资产来筹措丰厚的资金,势必要有一定比例的资金向房地产市场倾斜,而那些欧美房地产无福消受的资金便大多都涌向了亚洲和日本。

与其他国家相比,日本的房地产市场覆盖行业和领域更广泛,无需拘泥于东京(首都圈),在大阪、札幌等地方城市也同样活跃。

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而且,日本即便发生政权更替,房地产政策也很少出现大的变动交易制度非常完善,诚信社会的优势得到充分体现。

最重要的一点,是日本仍然继续实施超低利率政策,这令房地产投资者获得的回报更多。

所以,实际上海外基金早在2013年日银异次元金融缓和政策开始后便持续涌入日本了,更是成为疫情期间受困企业的主要接盘侠。

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今年2月,位于大手町的超高层写字楼「大手町PLACE EAST TOWER」宣布将公开招标出售。

这是一栋大部分楼层由国家持有的高级写字楼,由东、西两座塔楼组成,2021年10月刚刚完成与大手町地铁站的地下通路建设。其中,东塔中进驻的企业包括住友商事、三爱石油、ORIX生命保险、明治安田等等。

目前看来,东塔售价将更胜电通总部大楼一筹,业内人士预估3000亿日元级别很难中标,起码也要4000亿日元——对于一栋坐落于日本心脏位置的商业街、2018年新建的大厦来说似乎合情合理。

5月17日,房地产界的后起之秀、美国投资基金KKR收购三菱商事与UBS-AM于2000年建立的不动产投资信托公司MC-UBSR全部股份一案达成合意,收购金额为2300亿日元。对于KKR来说,这项举措填补了公司在房地产领域的空白,未来对于有发展前景的日本房产,将予以中长期投资。

本土开发商如是说

日本本土的土地开发商对这场争夺战似乎熟视无睹,在「争地」狂潮中并不显眼。他们对不动产事业心怀高度的使命感和职业操守,与基金企业截然不同,认为自己的工作是「开发」,而非「倒卖」。

更有从业者表明,购买建筑年数「浅」的大楼(比如2018年竣工的大手町PLACE)缺乏意义,那是只有热衷竞争的基金才干得出来的事儿,他们必须与其划清界限,努力投入再开发和新的土地的「制作」之中。

这宛如匠人般的发言,俨然触动不了基金进一步将触手伸向日本的地皮。至于是否会催动东京、大阪等城市的土地价格继续上涨,本公众号将持续关注并为大家报道。

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