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日本人对「坂上之家」没爱了吗?一文读懂购买坂道上的房产利弊与注意点

时间:2022-05-10 19:37来源:日本不动产联盟 作者:新青年不动产

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导读:5月5日,日本首相岸田文雄在英国伦敦的演讲中公开表示: 将进一步放宽边境措施,力争在6月让入境人员可以与其他七国集团(G7: 美、英、德、法、意、加、日)国家一样顺畅入境。 图源:yahoo japan 日本首相表示要大幅放宽入境措施之后,昨日就有多名日本政

  

01卖不出去的坂上之家

笔者最近读了一个与坂道物件有关的失败案例。

* 图为示意 非实景

A某在首都圈某市的丘陵地上拥有一间公寓,户型为3LDK,6层向阳,因为地处高台地而拥有绝佳的视野,标价2000万日元。

这栋公寓所处总户数达到500户的大规模公寓,筑龄40年,距离车站徒步约10分钟。楼盘周边配备了大型公园、保育园、小学校等丰富的设施,因此最初的销售目标人群定位在育儿家庭。

然而,实际前来看房的却以60岁以上夫妇和单身者为主,完全吸引不到育儿家庭。而且看房者对于车站与公寓楼之间过多的坡道和台阶也颇为不满,再加上楼宇本身并不配备电梯,着实把人累得够呛,购买的心情也没有了。

最终,这套房公开了3个多月仍然无法找到买家。

日本像这样建在坂道上的老旧团地很多,大多竣工于1960~1970年代,也就是由和式至洋式的生活方式转型期,主要特点表现在户型中加入了Living Room(客厅)的概念。

那时候,住在高台地之上,拥有餐桌,睡在床上一度是「现代生活」的象征,有不少如今六七十岁的人依旧对这样的生活怀以憧憬。

另一方面,二三十岁的年轻人却对这种房产并不买账。建筑过于古老,缺乏电梯等必要设施,每天通勤还要爬坡,都令人望而却步。

02坂道多多的日本

日本是名副其实的坂道大国,有很多城市依山靠水而建,基于地形特点进行城市建设的过程中,便形成了很多起伏的斜面道路。

那些以坂道多著称的城市,甚至还成立了一个名为全国斜面都市联络协议会的组织,致力于相关调查研究。

有12个城市加入该组织之中,据统计,这些城市所拥有的倾斜度超过10%的斜面地块比重排名如下:

第1位 热海市……55.8%

第2位 长崎市……43.0%

第3位 吴市……31.6%

第4位 佐世保市……25.2%

第5位 横须贺市……23.7%

第6位 尾道市……23.4%

第7位 小樽市……21.7%

第8位 北九州市……10.8%

第9位 神户市……9.6%

第10位 别府市……6.4%

第11位 下关市……2.0%

第12位 函馆市……1.6%

这些斜面都市都拥有大量的坂道和坂上不动产,高低差带来的独特风景令它们在旅游领域也都拥有相当高的人气,在投资旅游地产的时候可以加以参考。像热海这样的温泉名城,还有不少公寓内设有温泉入水口,缴纳一定的费用即可自己享用。

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东京的坂道也不少。被河流侵蚀的山谷形成复杂的地形,坂道指的便是连接台地与低地的道路。一些有名的、代表性的坂道如下图所示。

根据东京都地质调查业协会的统计,千代田区、港区、新宿区和文京区的坂道尤其多,占全体的60%左右,低地部(墨田区、中央区、江东区等)和台地部(练马区、杉并区、中野区)的坂道都很少。

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人们常会把房子建在山之手(与低地的下町相对的高台)的坂道上,以此换来绝美的风景和优良的日照。比如荒川区西日暮里的富士见坂便是因为曾经能看到富士山而得名。但由于公寓的开发,目前已经不能再欣赏到钻石富士的奇观了。涩谷的宫益坂过去也能看到富士山,在江户时代也叫做富士见坂,后来建了东横百货店便被挡住了身影。

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出于地理优势和历史习惯的传承,日本很多高级住宅区都坐落于坂上的高台地,比如白金台(下图)、南麻布、青叶台、松涛等等——这一特点和德川家康建造江户城的规划有关。

当年,家康公在考察了江户的地形后,选择标高差20米的坂道作为坂上和坂下的分界点,坂上主要安置大名、旗本等武家宅邸以及神社佛阁,坂下则以支撑江户经济的町家为主。

这种通过坂道进行都市机能差异划分的做法于是一直延续到现代城市建设中。优质住宅、宗教设施、学园、外国公馆、酒店等大多建于坂上的土地,商工业等产业空间则通常建于坂下、水边的土地。

03坂上之家的利与弊

住在坂上之家的优点是毋庸置疑的,主要包括以下几点:

  • 建筑物存在高低差,视野无遮挡,风景优美。

  • 通常周围自然环境较好,且拥有良好的通风。

  • 远离都市和干道,噪音和光污染少。

  • 养育子女的话,由于每天都产生运动量,有利于孩子增强体魄。

  • 发生大雨和地震等灾害时,水灾风险相对较低。

日本作为灾害大国,在购置房地产时,地理可以说是必须要考虑的因素之一。

首先,倘若是高台地,地盘相对都是比较稳定的。而若是建在斜面上的建筑,虽然在洪水、海啸的风险明显更低,却也有一些地段存在地盘不稳定的情况,可能在地震时有塌方危险,需要具体问题具体分析。

为了避免这一风险,在购买不动产时一定要确认建筑物所处的地形是否原来便是平坦完整的土地,还是填土而成的。

坂上之家还存在以下弊端,都是令希望投资或居住坂上之家的人非常顾虑的。

  • 交通不够便利,通常距离电车站有一定距离。

  • 需要爬坡,不适合高龄或特殊人群居住,雨雪天气出行存在不便。

  • 购物不够方便,通常要走下坂道去车站周边。

  • 在斜面上自己建房的话,设计复杂,挑费高。

04购买坂上之家格外注意3点!

1. 确认坂道到底有多陡,并亲自丈量徒步往返车站的时间。

2. 确认建筑物所处的地形和历史。

3. 确认物件是否附带汽车、摩托车或者电动车的停车场,住在坂上通常需要这些代步交通工具。

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