当前，日本的公寓价格在持续上涨，新建、二手都持续处于卖方占优势的“卖方市场”。在这其中有好卖的房子，也有不好卖的房子。
图源：yahoo japan
作为一名投资者，如果在投资选房时，就购买了将来易于出售的房子，并且从购买时就对其有所了解，这样才能期待有较好的投资回报，也有助于在未来的房产转售中获得更大的收益。
今天，MK不动产就带您来了解下公寓的再销售价值以及如何选择易于保值升值的房产，希望本期的内容能对您的房产投资有所帮助。
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首都圈公寓的再销售价值“超过100%”
日本民间调查机构东京kantei 每年都会对公寓的再销售价值(转售价值)进行调查。从竣工10年以上的出售公寓中，选取正在流通的二手公寓，根据出售时的价格和现价计算出公寓的再销售价值（*再销售价值(%)=二手商品流通时的价格÷新建商品房销售时的价格×100）。
例如，假设有一套公寓，10年前出售时的价格为5,000万日元，现在以6,000万日元的价格交易的二手房，按照上述公式计算，再销售价值就是120%。相反，如果现在的流通价格降至4000万日元，则再销售价值为80%。
图源：kantei
其实不仅是公寓，汽车等耐用消费品在使用一段时间后，交易价格通常会逐渐下降。如上表所示，首都圈公寓的再销售价值2018年为91.4%。10年间，资产价值下降了约1成。经济不景气的时候，10年间交易价格下降2成、3成也不奇怪。
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首都圈再销售价值最高的车站是代官山
由于日本公寓价格的急速上涨，2020年首都圈公寓的再销售价值达到101.9%，超过了100%。即使是普通公寓，与10年前相比，价格不但没有下降，反而有所上涨。
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从首都圈各车站来看，公寓再销售价值最高的是东急东横线的代官山站为164.3%，东京地铁银座线等的溜池山王站为145.8%。首都圈公寓平均再销售价值比10年前略微上涨，其中也有上涨5成、6成的区域。
但是，并不是所有区域都上涨，从2021年首都圈公寓再销售价值平均为101.9%来看，可以推测一半以上的地区公寓再销售价值上涨了，但也有将近一半地区下降到了100%以下。
日本公寓信息网站以首都圈竣工5年内公寓为对象进行调查，发布了“2021年首都圈涨价公寓100强”排行榜，港区、涩谷区、中央区位列排行榜前三位。可见，首都圈公寓涨价地区还是集中在市中心及其周边区域。
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排名第一的港区的前100所占的比例是17.8%，而港区占关东全体的房屋数量的比例是4.5%，港区的公寓进入前100的比例是关东全体的4倍。
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步行5分钟内进入前100的概率高出1.4倍
从地理位置来看，房产再销售价值与到最近车站的步行时间也有很大的关系。调查数据显示，涨幅前100名的101个物件（*有两个物件并列100名）中，步行1分钟以内的有9个，2 ~ 3分钟以内的有27个，4 ~ 5分钟以内的有26个。
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整个关东地区步行5分钟以内的比例是44.3%，步行5分钟以内的合计占比为61.4%，所以说，如果是步行5分钟以内，进入前100名的概率要高出1.4倍。
相反，步行11 ~ 15分钟就能到达的前100名房屋中所占比例则下降到6.9%。关东地区徒步11 ~ 15分钟的房屋价格为15.2%，徒步时间长的房屋进入上升率前100名的概率下降到平均值的1 / 2以下。
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所以，选择再销售价值高的区域，再找到步行时间在5分钟以内的房子，就能期待将来有很大的升值空间，资产价值下降的风险也会大大降低。
此外，根据公寓楼层和销售公司的不同，涨价幅度也不同。
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房龄20年左右的物件比较容易出售
根据房龄的不同，房子也有好卖和难卖的区别。下图中显示了首都圈各区域、各房龄区间的成交套数，无论哪个区域，“6年 ~ 10年房龄”到“16年 ~ 20年房龄”的成交件数较多。如果房龄变得更老，成交件数就会减少。
特别是“建成26年~建成30年”的时候，数量会骤然减少。另外，由于“30年~”房龄的物件存量多，所以成交件数也多，但从成交件数的多少来看，房龄20年以内的房屋最容易出售。
这也反映在成交价格上。从图中可以看出，成交价格随着房龄的增长而下降。
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2021年东京23区“0 ~ 5年房龄”的房龄较新的房屋成交价格为7,473万日元。据不动产经济研究所称，2021年东京23区新建公寓的平均价格为8,293万日元，虽然筑浅房屋的价格比平均价格便宜820万日元。
但房龄较新的话，交易价格会比较接近新建公寓的价格。如果是处于新建房屋少、稀缺性高的区域，筑浅公寓的市价高于新建房屋的情况也不少。
怎么样，大家学会怎么挑选具有高保值升值的房产了吗？当前日元汇率创下6年新低，对于房产投资者来说是一个很好的机会，尤其是有住房刚需的朋友们，看中了就可以下手了哦！
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