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日本投资:福冈人口大增长,商业地价增长领先全国,2大都市开发计划成功吸引投资者

时间:2021-11-20 18:00来源:日本不动产联盟 作者:新青年不动产

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日本商业地价在疫情中受到冲击,倚赖观光产业的餐饮、酒店聚集地区收益性恢复缓慢。9月国土交通省发布的全国地价变动率显示:

  • 东京圈商业地价平均变动率为0.1%,连续9年上升,但上升幅度缩小;

  • 大阪圈商业地价平均变动率为-0.6%,时隔9年下落;

  • 名古屋圈商业地价平均变动率为1.0%,由降转升;

  • 地方圈四都市(札幌 · 仙台 · 广岛 · 福冈)商业地价平均变动率为4.6%,连续9年上升,上升幅度有所减小。

在所有商业地价持续上升的城市里,位于九州的福冈市上升率异常醒目,受到投资者的格外关注。

根据国土交通省『令和3年都道府県地価調査』制作

而在9月公布的数据中,整个福冈县内共有8处商业地点的地价变动率跻身全国前10。

国土交通省 | 令和3年都道府県地価調査

此前我们已经介绍过,由于大量企业在疫情中引进了远程办公模式,办公室规模缩减、集约的趋势在短期内持续存在。基于这一特性,在东京,人口流出迁至郊外的趋势一度成为话题。而在福冈则正相反,工作的人和学生正向都市内聚拢。虽然很多企业依然采取远程办公模式,但由于就业人口持续增加,巩固了写字楼市场的需求。

PERSOL综合研究所的一份调研显示,福冈县远程办公实施率于去年4月为24%,11月便下降至16%,预计今后出勤和远程办公模式将持续并存。

有不少新写字楼在疫情中竣工。数据显示,2021年福冈市新写字楼物件数量激增,占比达到13.5%,预计2022年为12.2%。而在两年前的2019年,福冈市几乎看不到新物件。

投资福冈,两处再开发项目务必知道,分别是:

天神ビッグバン(TENJIN BIGBANG)

博多コネクティント(HAKATA CONNECTED)

这两处再开发将通过强化城市基础设施建设,进一步提高地缘魅力,推动经济发展。对于投资者来说,也提升了之于这个不过度依赖观光产业的城市的投资决心。

天神ビッグバン地区坐落于天神1丁目地区,面积约2.3ha。这是由福冈市主导的一项对中央区天神地区老朽化建筑群的统一改建工程,将『航空法』规定的高度限制放宽,大大提高容积率。

明年,该地区还将落成一栋地上25层的复合商业体(旧大名小学校址),配备全面的写字楼功能,高级酒店丽思卡尔顿也将入驻。

旧大名小学校跡地活用事業

天神ビッグバン项目从2015年便已开始动工,区域范围内共有52栋大楼申请改建(已完成42栋),最终实现每年8500亿日元的经济效益,极大提升城市魅力。考虑到新冠疫情问题,高科技的感染对策也纳入了该项目中。

Fukuoka City PR Movie - 天神ビッグバン

博多コネクティント地区的建设同样由福冈市主导,是从2019年开始针对博多区博多站方圆500m(约80ha)范围实施的都市开发计划。预计将推进20栋左右的大楼重建,提升容积率和耐震性能,同时延长地下铁七隈线,扩充铁道交通设施的运载量,打造九州陆地玄关口的优质形象。

这一工程完成后,该地区预计总楼面面积将扩充1.5倍,就业数提升1.6倍,达到51000人,实现年经济效益5000亿日元。

图源:Daio PRESS

大规模的再开发是否为城市带来了实质性的变化,从人口移动的报告便能一目了然——2020年福冈市的「转入超过」为7909人,就业人数从2012年开始便持续增加,于2020年达到258万9000人

图源:フクリパ

受到这股人潮的带动,福冈市区的公寓销售、租赁情况都变得更为活跃,地价也随之上涨。今年博多区和中央区的住宅地价变动率分别为8.8%和7.4%

不动产巨头也在福冈市纷纷做出新的布局。

三井不动产携手九州电力、西日本铁道,在博多区那珂6丁目的旧青果市场址上打造了九州首家LaLaport(ららぽーと福岡),预计明年4月开业。占地8万6000㎡,加上地上7层的立体停车场,总楼面面积达到20万6400㎡,创造就业岗位超过 3000人。

作为紧凑型城市的代表,福冈市的城市建设可以说为全日本地方城市提供了优异的范本,将人、建筑和资金紧密连系在一起,对于迎接人口减少型社会具有相当的意义。

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