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数据:东京都心写字楼空室率连续17个月上升,小型办公室需求坚挺

时间:2021-09-12 18:00来源:日本不动产联盟 作者:新青年不动产

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随着东京都新冠疫情感染者的增加,在宅办公、远程办公模式持续得到推广,写字楼需求始终处于下降的趋势。在市中心,写字楼空室问题已经非常明显,持有写字楼的人不安依旧。

8月,写字楼中介巨头三鬼商事发表了截至2021年7月的写字楼平均空室率数据,让我们来看看都心各个地区都发生了怎样的变化。

都心写字楼空室率连续17个月上升

截至2021年7月,东京都5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区)的商务区空室率达到6.28%,与前月相比增长0.09%,从2020年3月受到新冠疫情直击开始已是连续17个月上升。

空室率上升的有3个区,分别是港区+0.25%(8.30%),中央区+0.19%(5.60%)和千代田区+0.03%(4.54%);空室率下降的有涩谷区-0.23%(6.45%),新宿区-0.13%(6.19%)。

三鬼商事的负责人称,港区写字楼空室率的上升对都心整体数值产生了很大的影响。究其原因主要有两点,一是集团企业集中出现写字楼租约解除,另一点是由于建筑扩建导致入居申请暂停

7月以来,虽然一些写字楼重新启动了入居募集的进程,涩谷区和新宿区的空室率也有所下降,但并不能排除今后出现企业办公室迁移的情况增加的可能

另外,平均租金也与前月相比下降了0.54%(115日元),为2万1045日元,是2020年8月以来连续12个月出现下跌。

小规模写字楼需求稳定

就都心空室率上升和写字楼需求相关问题,不动产媒体乐待新闻采访了东京都内拥有一栋大楼的投资家X先生。

这位投资家在涩谷区拥有一栋5层楼的小楼,他分析说,写字楼需求主要随布局和面积而产生不同。比如他的楼里约15坪(约49.6㎡)的房间由于可以被税务事务所等小规模企业利用,目前还很难看到转移的迹象。

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从周边写字楼的情况来看,房间面积不太大的物件需求依然比较集中。如果是超过30坪、2层以上的物件,也就是所谓的空中店铺,则空室较为明显。这是由于布线的原因,这样的物件很难拆分成为更小的房间。(X先生)

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疫情之下,企业为了减少租金,很多都选择更换更小的办公室。管理着X先生的小楼的涩谷区房地产公司的负责人也称,面积大的办公室很受打击,30坪以下的办公室物件即便是在受到疫情的冲击之后仍然很少有搬迁的情况

不少企业转移至共享办公空间

东京刮起缩小办公室的风潮后,也出现了不再租赁办公室,而是利用共享办公空间办公的情况。那些设有会议室、办公必须设备、接待窗口等功能区的共享办公室备受欢迎,企业可以通过在全国各地租用这样的设施开展远程办公,员工也不再需要特地前往总公司上班了。

比如大型企业Di Ene Ae(DeNA)就解约了他们位于东京都涩谷区的复合型大厦hikarie中的办公区,搬迁至知名共享办公空间WeWork涩谷Scramble Square店中。

受到此种需求增加的影响,日本政府也提出增加住宅地中共享空间的「技术性建言」,期待那些在住宅区之中的空室能够得到有效的利用。

但是也要注意到,在现行建筑基准法中,虽然「第一种低层住居专用地域」等属性的地块只要满足一定条件就可以创建共享办公室,但由于至今尚无许可实绩,部分地方自治体对此表现出消极的态度。

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