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两种不同方式购买日本地产,哪种适合你?

时间:2021-04-07 22:03来源:东京在线 作者:汤圆

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在日本买房,大部分朋友会以个人名义进行购买,但是你知道吗?日本的房产不仅可以用个人名义购买也可以用公司法人名义购买,而这两种购买方式的“优缺点”也各有不同。


图源:Google


首先,我们先从两种名义购房的税率方面区别来看:


公司法人名义投资地产税率


  • 如果运营公司名下房产无转让增值税时,该增值税为0

  • 按2018年的税率标准,一亿日元资本金的中小企业,法人税实际税率为38.2%

    *如果公司净收入为0,每年仍需缴纳7万日元左右的法人税。


个人名义投资地产税率


  • 转让增值税:房产持有期超过5年,转让增值税为20%;不足5年,为39%(*非居住者可免除一部分税金)。

  • 个人所得税:净所得x税率(5%-40%)x复兴特别所得税2.1%。


房产持有5年分界线税率变化


图源:Google


房产持有不足5年(短期)


转让增值税:个人名义持有需缴纳39.6%;公司法人名义持有则不需要缴纳。


持有税:个人名义持有需缴纳租金收入所得税;公司法人名义持有需缴纳法人税38.2%


房产持有满5年(长期)


转让增值税:个人名义持有需缴纳20.3%;公司法人名义持有则不需要缴纳。


持有税:个人名义持有需缴纳租金收入所得税;公司法人名义持有需缴纳法人税38.2%


一般来说,公司的设立需要花费更多的时间以及精力成本,那么,到底什么样的情况下值得我们在地产买卖行为中这样做呢?


现在就我们来对比一下吧!


个人名义投资地产,这些更“方便”


时间成本低:一般以个人名义进行地产投资的行为都相对规模较小,那么从时间成本上来讲,费时较小。如果购买人工资收入较高的话,也可以通过损益通算获得税收优惠。


损益通算更有优势:损益通算指的是,在计算所得金额时产生的损失中,按惯有的顺序计算所得金额时,从其他各种所得金额中扣除的一定的损失。


损益通算示例图 图源:Google


举例来说,在一处公寓投资项目中,该建筑物投资价格有余,折旧费大的情况下,即使有现金流,仍然可能出现房产收入赤字的情况。


这时候,个人所得税的计算就可以抵消工资所得税和房产所得的赤字。这也是个人名义投资地产的好处。


个人名义投资地产,缺点也不容忽视


规模越大税额负担越大:即使是个人,因为工资收入的不同,可以投资房产的规模也不一样,日本所得税是根据累进税制度进行的,随着收入的提高,税率也会相应的提高。


日本所得税示例图 图源:Google


灵活调整难度大:在日本的个人所得税收中,折旧费是强制性摊销的,其中家事用相关费用也需要按一定规则进行计算,想要灵活调整经费是很难的。


折旧费示例图 图源:Google



公司法人名义投资地产,这些更“方便”


易于控制经费:以公司法人名义进行地产投资的时候,首先税收方面有一定的优势,同时更理性扩大投资规模,而前面个人投资所不能调整的折旧费,如果通过公司法人进行房产投资的话,就可以下一定额度范围内任意调整折旧费。


经费认定范围广:很多情况下,如果是事业必要的支出,会很容易被认定计入亏损。这时,如果将亲属等人作为董事支付相应董事报酬的话,可以压缩法人利益以及分散收入。


*值得一提的是,在董事离职时,还可以支付董事退休金,计入亏损。但这里需要记董事实际工作情况。


图源:Google


以上的情况,都是公司法人投资地产的优点,在年底结算上不但更容易产生利润,财务报表的数值也会变好。


公司法人名义投资地产,缺点也不容忽视


需要最低运营限度费用:设立新公司首先就需要一定的费用,从法人的账簿制作到每年的税务申报,个人很难进行处理,如果委托税务师的话,也需要一定的费用,大概20-30万日元左右,这时,如果是小规模房产投资的话,这方面的负担就会变的很重。


图源:Google


充分考虑投资规模和未来发展后,如果不是税制上可以得到好处的投资规模的话,建议大家慎用公司法人名义进行房产投资行为。



简单来说,新手入门、投资规模小、时间少的人更适合个人名义进行房产投资行为;个体经营、房产投资规模较大或者今后考虑扩大规模的人适合公司法人名义进行投资。


图源:Google


以公司法人名义进行房产投资,经费的计算范围就会更大,同时享受日本税制优惠的可能性也更大。


投资规模越大,获得融资的可能性也越高,那么还是提醒大家注意,如果通过公司法人名义进行地产投资的话,每年的财务报表数值上就需要更费心去记录。这样更容易获得日本金融机构的信赖。



房产投资并不是简单的买卖房产这样简单,不管进行投资的目的是什么,最后获得更大的收益才是我们投资的根本原因和目标走向。


不少新手投资者在进行投资一定规模后想要扩大地产投资范围的话,可以根据上面的优缺点具体进行判断,仔细衡量是否需要将个人名义转为公司法人名义继续进行房产投资。


图源:Google


小编在这里再次强调,房产投资收益的好坏与物件本身价值、地段选择、周边设施都有非常大的关联性,此外,还要密切关注日本相关新闻,日本税制每年都会进行修改,目前的优点第二年突然不适用的情况也时有发生,无论是个人还是法人,税制上的优惠新政需要各位投资者的实时关注。




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