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东京投资:旧耐震如何变新耐震,都心一等地筑龄40年老房高价流通的秘密

时间:2021-02-22 18:00来源:日本不动产联盟 作者:新青年不动产

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有形之物无论怎么努力迟早都将倏然消失,人也罢,物也罢。

by 村上春树

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日本金融机构的融资审查中,钢筋混凝土公寓的寿命以47年计算。不过,根据质量和保存状态也有定到75年甚至90年以上的情况。

有形的东西迟早会消失,留下的却不止记忆。看起来漂亮温馨的公寓,终有成为废墟的那一天,但如果这块土地极富便利性,即便建筑物消失了价值也依然存在。

好比建在商业设施云集的车站前繁华街道上的公寓,即便老化通常也会被再开发项目吸收重建而变成高层塔楼,可以说在一定程度上保证了未来资产价值的走向。

因此,那些地段优越的「都心一等地旧耐震」房产,往往也在投资人的视野当中。

1964年竣工的纪伊国屋大楼(前川国男设计)

最近,由于日本福岛县继东日本大地震后又发生震度6强(M7.3)地震而引起了小恐慌,一系列关于建筑耐震和投资的讨论也再度浮出水面。读者们可以通过去年一篇文章了解日本地震最多的月份,以及耐震、制震、免震建筑的区别。

相关链接:

日本地震最多的月份是?耐震、制震、免震建筑的区别是?

* 本文编译自『都心一等地の「旧耐震」マンション…購入は得か損か?』

日本住房:从木造到混凝土

使用砖块和混凝土的西洋建筑直至日本开国、文明开化以后才正式进入日本。在那之前,日本一直是一个以木造建筑为主流的国家,说起其代表就是世界最古老木造建筑的法隆寺,以及现存最大的木造建筑东大寺。

华严宗大本山 东大寺(奈良)

混凝土建筑最大的特点是可以造出比木造更大、更高的建筑物,平屋、长屋等常见的类型自不在话下,中高层的大规模住宅也从此成为可能。

以1956年东京都新宿区首个民间分售公寓四谷コーポラス为起点,日本一面掀起大型公寓的建造热潮,一面构筑起工薪阶层也能买得起住房的住宅贷款体系。

四谷コーポラス

最初的建筑顶多10层高,但和平屋相比容积率已经大大提升,城市的住民们只要每月支付一定的金额,就可以欣赏到前所未见的天际线。

日本建筑耐震基准的变迁

混凝土建造的公寓比起木造建筑更抗风,对应火灾的能力也大幅提升,但是面对日本特有的、频发的灾害形式——地震,对抗能力依然不够强。

1978年,日本东北的宫城县金华山冲南部发生了M7.4级的宫城县冲地震,地表观测到最大震级为5级左右(仙台市、石卷市)。

宫城县冲地震中垮塌的大楼

当时震区的住宅全毁有1300多栋,半毁6000多栋,部分破损12万5000多栋,不仅仅是木造建筑,被认为比较坚固的混凝土建筑也发生了垮塌的情况。

受此影响,建设省(现国土交通省)将此前「能够抵抗震度5弱的地震」的建筑物耐震基准提高至「震度5不受损,震度6~7不垮塌」,其对象是1981年6月以后申请施工文件的建筑物,而在此之前已经获得申请的建筑物,则被分类为「旧耐震基准」

日本建筑耐震基准变迁(图源:住商产业)

残存至今的旧耐震基准建筑筑龄均已超过40年,其中有一部分被作为特例允许继续存在,但需要进行耐震诊断,并按照新的耐震基准进行改造。

仍在流通的Vintage Mansion

判断新、旧耐震的唯一标准存储于行政机关保管的建筑确认申请、建筑台账等文件中(包括施工许可日期、验收日期等)。在确认一栋建筑是新耐震还是旧耐震时,并不会单独检查抗震性能,而是通过这些文件进行判断。

由于在旧耐震建筑中,也有建造时超过法定耐震基准进行设计的房子,如今依然存在并于市场中流通,被人们称为Vintage Mansion

坂仓准三建筑研究所(清田育男)设计:VILLA SERENA

这种公寓近年人气十足,它们大多建于市中心主要车站前、或者武家宅邸旧址等「一等地」,拥有出众的功能性、室内外设计、景观和交通便利性,因而依然以高价在市场上流通。但由于建造于60~70年代,这些公寓被明确被划分为旧耐震公寓。

如何将旧耐震改成新耐震?

为什么这样的旧耐震依然能够在市场上流通呢?这是因为存在将旧耐震改成新耐震的方法,而且不是整栋楼都需要实施的大工程,甚至可以只改造1户。

首先,请建筑师来对该物件的耐震强度进行调研,确认那些耐震能力较弱的地方进行补强施工(耐震补强),并在完成后取得『耐震基准适合证明书』,这样就可以获得和新耐震公寓同等的安全性和资产评价。

公寓常见耐震补强方法

也有些Vintage Mansion在购买时已经取得了这样的证明书。比如沿着政府制定的灾害中「紧急时输送道路」的建筑,通常会根据地方自治体的条例,使用管理组合的费用进行义务性质的耐震补强,如果购买这样的公寓就不用再进行耐震诊断了。

国土交通省:大地震发生时东京都内交通规制图

紧急时输送道路大多为繁华性高的大道,地理位置优越,商业繁华,距离车站近。这样的公寓毋庸置疑拥有较高的资产性,可以以较高价格进行交易。据业内人士称,在都心3区(千代田区、港区、中央区)交易价格能达到600万日元/坪以上,约合181万日元/㎡。

传说中的Vintage Mansion代表作

使馆区高台地:ホーマットアンバサダー

地址:东京都港区南麻布4丁目

交通:广尾站徒歩9分

竣工:1971年

耐震补强:2005年

新宿站徒步圈:代々木ニューハイツ

地址:东京都涩谷区代代木2-41-2

交通:南新宿站徒步4分钟;代代木站徒步7分钟;新宿站徒步10分钟

竣工:1977年

大规模修缮:2019年

历史文化名街:ホーマットカメリア

地址:东京都千代田区一番町20-1

交通:半藏门站徒步5分钟;麹町站徒步10分钟;市ヶ谷站徒步10分钟;永田町站徒步15分钟

竣工:1978年

70年代SOHO典范:ビラモデルナ

地址:东京都涩谷区涩谷1-3-18

交通:表参道站徒步7分钟;涩谷站徒步7分钟

竣工:1974年

根津美术馆前:パレス青山(租赁专用)

地址:东京都港区南青山6-1-6

交通:表参道站徒步5分钟

竣工:1969年

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