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别再看日本都道府县魅力排行榜了,投资日本不动产的「魅力排行」其实是这个!

时间:2020-10-17 18:12来源:日本不动产联盟 作者:新青年不动产

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上一篇:没了免费塑料袋,垃圾袋到底从哪来?日本人民也是拼了!

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每年金秋,日本民间调查公司 · 品牌综合研究所都会发表最新一版的『都道府县魅力度排行榜』,以全国47个都道府县和1000个市区町村为对象,对其认知度、魅力度、印象等84个项目进行调查评分。(下图为2020年榜单)在笔者眼中,这个排行榜虽然也能反映一定的现象,但还是娱乐性更强一些。对于真正的旅游或者不动产领域从业者来说,参考意义并不是很大。

比如被称为「鸟不拉屎」的茨城县,今年在魅力排行中终于不再是垫底,给茨城知事高兴坏了!但实际上,茨城县的业务核心都市 · 筑波市(つくば市)常年在森财团的『日本都市特性评价』中获得高分,科研力量和经济实力都相当出色,绝非没有魅力。相关阅读

比起通过网友松散投票选出的『都道府县魅力排行』,『日本都市特性评价』专业度和说服力更高、更客观。

链接:日本都市特性评价报告解读:京都居全国都市之首,千代田区在东京23区拔尖



那么,对于不动产这一垂直领域,值得投资者们关注、参考的「魅力排行」到底有哪些呢?

SUUMO每年发表的『住みたい街』『住民に愛されている街』等排行榜(下图为2020年榜单),由于投票者都来自不动产租赁 · 买卖的真实对象,可以算是一个。

而若想获得官方数据,更为直观地了解能够代表地段和地价的数字的话,那就要看每年9月下旬发表的『基准地价排行榜』了!日本主要地价动向参考有2个,分别是:

① 都道府县发表的基准地价  

② 国土交通省发表的公示地价基准地价是基于『国土利用计划法』,公示日本全国2万余个住宅地、商业地、工业地、林地等类型的「基准地」在7月1日时点的价格,及与往年相比的价格变动率(%)。公示地价又称为「正常价格」,是基于『地价公示法』公布的每年1月1日时点的土地交易价格,对象是全国23000个「标准地」,部分可能与「基准地」重合。每年9月,基准地价报告都会给出日本全国单价最贵的10块土地(下图为2020年7月1日时点全国基准地价BEST10)这一数值代表的是这块国土的绝对「魅力」,无论是住宅地还是商业地,都与该地块的发展历史、地理形成因素、社会影响因素、商业运营均密不可分。加上今年的这份基准地价也是疫情之后首次大规模地价调查,因此意义重大。从全用途来看,全国平均地价指数下跌0.6%,转正为负。

* 地方四市:札幌市 · 福冈市 · 广岛市 · 仙台市

其中商业地下降幅度明显(-0.7),尤其是三大都市圈,去年的成绩是+5.2%。今年因为访日游客消失,连全国地价之王 · 明治屋银座大厦(下图)也下跌了5.1%,是该地块9年以来首次出现负增长。

另一方面,也有因为疫情而出现地价上升的地段比如一些在高速路旁新开的物流据点,就因为在家办公的渗透和网络销售增长而出现土地升值。比如位于千叶县松户市和佐贺县鸟栖市的物流相关工业用地都上涨了11%~12%。(下图为日经新闻总结的上升、下落要因)

今年疫情以来,我们身边的确有不少投资者因种种担忧、且无法赴日看房而打退堂鼓。但这不代表日本不动产投资正在丧失魅力。相反,海外不少大型企业、不动产基金正在积极向日本聚拢……
  • 4月,香港大型投资基金PAG宣布将于今后4年内向日本不动产市场最大投资8000亿日元。
  • 夏天,大型物流公司相继在神奈川县、千叶县投入资金。知名投资基金黑石集团通过大和住宅工业在日本四家物流设施的投资总额达到550亿日元,因为「物流设施的买卖和价格都会持续上涨」。
  • 10月中旬,加拿大知名房地产投资平台BGO(Bentall GreenOak)公布日本投资计划——在今后两三年内,向日本不动产市场最大注入约1兆日元。
  • 10月14日,黑石集团再次强势宣布,今年将以约2400亿日元的价格收购武田制药子公司,并可能在日本不动产领域投资2兆日元,因为日本「企业收购的条件已经成熟」。
  • 世界上最大的不动产基金之一Brookfield在东京设立办公室。


日本是现在世界上最有魅力的市场。

—— Bentall GreenOak CEO Sonny Kalsi 


总而言之,虽然「访日外国人效应」导致了日本土地价格下跌,经济低迷,但为了为回收资金创造有利条件,在低利率背景下,世界各地许多投资机构正纷纷转向(日本的)不动产。未来,随着形势逐渐明朗,投资资金的流入,可能会牵动经济活动重启,地价也会趋于好转。

[ 参考文献 ]「基準地価」とは?近年の傾向とコロナの影響を解説令和2年都道府県地価調査基準地価3年ぶり下落 コロナで訪日客減少が打撃グローバル不動産ファンド、日本に2兆円を「ベッティング」

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