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京都投资:在日本最排外的城市投资买房,光有钱还不够,也得懂点规划和人情

时间:2020-02-17 19:00来源:日本不动产联盟 作者:

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上一篇:日本人捐赠物资写诗捅了谁的马蜂窝?

导读:欢 迎 投 稿 连日来,日本人捐赠物资上的诗句成了热门话题,有人撰文大力称赞,有人大喊那是汉诗,是我们老祖宗的文化,日本人用的那么好,恰好是中国文化海外传播成功的最佳范例。更有人迫不及待地指出,那诗句都是在日中国人想出来的,和日本没太大关系。

  

旅游胜地京都的房地产市场,具有与这座古都城相当匹配的特殊性。一方面是兴旺的旅游资源和源源不绝的租赁需求,另一方面是严格的建筑限制之下导致的供给受限——虽然降低了空室率带来的风险,亦造成当地优良地产的绝对数量相当有限。

根据当地人介绍,京都的房地产市场情报基本上都处于内部循环的状态。好物件(尤其是便宜物件)也有,但首先都会被当地从业者和关系密切人士买下,再通过转卖的形式流出至其他城市的情报网中——这个现象虽然普适于各个城市的房地产圈子,在京都则显得尤为突出。

2016年,朝日新书出版过一本名为『厌恶京都』(井上章一著)的书,在日本大卖24万册。

作者井上章一出身京都的嵯峨,他在书里介绍,京都市中心(洛中)养育的京都人才觉得自己是真正的京都人,除了洛中,都是乡下,像他这样的「洛外」之人也是乡下人。

日本喜欢京都、憧憬京都的人真的很多,但大家也都深感京都人「极度自负」,「排外」,「话中总有弦外之音」,甚至「有点坏心眼」。又如在京都的祗园,当地的店主都很认熟脸,有的店不接待新客,有的店若是第一次去连入口在哪儿都找不到。

即便如此,海内外投资者们对京都的不动产市场还是越来越了解了,京都的排外也没有阻拦住投资者们进军这座美轮美奂的名城的决心,在那之前,推荐您先来了解一下京都目前的城市规划。

通常我们说在京都投资,普遍是指的市中心。临近地铁站、景点名胜、商业街区和写字楼的地方自然不会被投资者们错过。

2012年,京都市发表了一份都市计划『京都市都市計画マスタープラン』,根据城市的特性进行了土地利用的规划,将市中心划分为保全、再生、创造3个区划。

保 全

熟悉京都地形的朋友都知道京都有东山、北山和西山这三座山所在的地区,加上京都市北部组成一个未封闭的圆环,就是「保全」地区。

保全地区以三山为中心,风景娴静秀丽,史迹和文化财产丰富,在做好历史和自然景观保护的前提下,重点发展文化、学术和研究机构。

再 生

京都市中心的区域被划分为「再生」地区,顾名思义,旨在通过打造崭新的商业聚集地,带动地域活性,为历史悠远、传统气氛浓郁的京町家赋予再次焕发生机的力量。

创 造

京都市南部被划分为「创造」地区,这里与市中心相比,仍然残留着开发空地和未知的商机,今后将被打造为创造活力的街区,大力发展。

从不动产投资者的视角来看,这三片区域都潜藏的机会,只是发展方向各不相同,但最重要的还是拿住「再生」地区的地产。毕竟很多总部设在京都的大型企业和机构,以及他们的职员都聚集在市中心,京都当地的学生或者单身人士也都会选择住在那里。

类似北京人对四九城的特殊情感,京都本地的从业者大多以「平安京内侧」这样的传统意识在进行着投资。

公元794年,日本的桓武天皇迁都平安京,效仿中国隋唐的长安、洛阳,打造出东西长4.5km、南北长5.2km的长方形区划,北以「一条大路」为界,东至鸭川和东京极大路,西至西京极大路,南至九条大路。

我们在过往的文章中已经介绍过日本酒店业巨大缺口和京都开民宿需要注意的问题,也提到过在地价高涨、排外严重的京都,进行新住宅地开发并不容易。其中一个难点,就是京都的开发用地都有非常严格的建筑限制,所以对于赴日投资初心者,恐怕京都并不是最适合的选择。

相反,一旦能够攻克这些限制和难题,想必一定是相当优秀的房产,可以很快卖出去。

京都市内近几年资产价值最高的地区是最中心的「田字地区」指的是北到御池通、南到五条通、西到堀川通、东到河原町通——以这四条路为边,画出「田」字包围的地区。

田字地区最近几年简直像泡沫一般在涨房价,新出的商品房眨眼之间就能卖完。因为价格高,所以也许不会挣到什么倒手价,但因为资产价值不会轻易回落,空室率和房租降低的风险也很低,如果有机会的话还是非常推荐优先购入的。目前,这一区域的新开发项目正逐渐向西侧南侧倾斜,推荐留意

乌 丸

田字地区正中位置的乌丸地区是京都商务办公写字楼、金融机构、百货公司的聚集地。

交通:阪急京都线 / 地下铁乌丸线

河原町

以河原町车站为中心的繁华街道与鸭川风景相互结合,是在游客中人气非常旺盛的地方。

交通:阪急京都线

京都富裕层在整个田字地区购置第二住宅的情况很多,作为市中心,人气爆棚也能够想象,虽然存在着地价太高,空间有限难以再开发等弊端,但如果您能够在这儿遇到收益可观的房产,那真是太走运了!

编译自八尾浩之『排他的、階級社会…噂多い「京都」で優良物件を手に入れる!』

[ 图片来自网络]

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