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日本二手公寓越老越吃香?其实15年是个分水岭

时间:2021-04-07 18:13来源:神居秒算日本房产 作者:蘭酱

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神居点睛


#为什么我们买房子总要关注「房龄」?


无论是在国内买房,还是将海外房产投资作为资产保值的一种手段,投资者最关注的往往有两个方面,一个是地段,另一个就是房龄。往往这两者会直接和房产的增值空间挂钩。




不管是国内还是国外,无论是用于自住还是投资,有的人认为地段好的新房永远是第一选择,当然也有一部分人会觉得二手房因为已经经历过损耗而显得更值得投资。


这两种选择其实各有利弊


二手房相较于新房,不同之处在于损耗程度,这点国内和国外其实是一样的,即新房买来之后,如果不考虑地段因素引发的房屋价格猛涨,理论上不动产是会因为每年的损耗,其价值出现下降情况的。但是并不会根据经过的年份而等比例下降,它的下降趋势是不固定的。



我们就拿日本最常见的公寓举例,一般来说,公寓的资产价值在新建时是最高的,之后会逐渐下降。而价格下降最严重的阶段,通常是在新房购买后的约5年内,在此之后,价值就趋于平稳了。


也就是说,如果我们在日本购买新公寓,过几年之后再卖出的话,会出现「购买时和出售时的差额差逐渐增大」的情况。假设以6500万日元购入的新建公寓,在住了10年后以4800万日元的价格出售的话,实际上自己就多花了「1700万日元+曾经的贷款利息+各种经费」


而相对的,如果是以3100万日元购入价格趋于稳定的二手公寓,那么就算再住一段时间,以2900万日元的价格出售,最终也只是多花「200万日元+曾经的贷款利息+各种经费」罢了


那么如何确定「价格趋于稳定的二手房」?我们主要看该房产的「築年数(建筑年数)


所谓的築年数(建筑年数),其实就是字面意思上指的建筑物新建后经过的年数。而且在日本房产的建筑用语中,有时还会将建筑年数进行更进一步的细化。


比方说建筑年数较短的叫「筑浅」,较长的叫「筑古」。当然有时为了表示具体的建筑年数的情况,会直接以「筑X年」这样来表示。在以往的交易数据中,日本权威的不动产公司RENOSY发现,日本建筑年数在15~20年左右的二手公寓,其销量和换手率以及回报率是最高的(相较于建筑年数较短的二手公寓而言)



从数据来看,房产价值基本上在建造了20年之后,基本就停止下降了,这点和我们开头说的,公寓价值下跌呈现「先快后慢」的现象基本一致。那么具体呈现什么样的下降趋势呢?


根据東京カンテイ(东京康泰:音译)在2017年10月发布的首都圈「新建住宅的坪单价」与之「10年之后的住宅坪单价」变化如下:



根据数据能很明显地看到,一栋建筑在新建和建完10年之后相比,坪单价下降了76万日元(约合人民币4.52万元),而在建造后10年和建造20年相比,坪单价又进一步下降70万日元(约合人民币4.17万元)。不过建造20年和建造30年相比,却只区区下降了6万日元(约合人民币0.36万元)。也就是说,价格在建造20年左右,二手公寓的价格就如我们之前所说的「趋于稳定」了。


但无论购买日本二手房的目的是用于自住还是用于投资,最好还是抱着「将来我会将其出售」的想法。


也就是说,在购买日本房产前,一定是要「以出售为前提」。因为只有做了这样的前置考虑,我们在选择具体的房源时就会有意识地去看那些换手率高的公寓。


那按照上述的数据,是不是我们直接买房龄在20年的房子就行了?



在实际的操作中我们发现,如果将房龄框死在20年,那么房源就会变得相对较少,我们将很难在其中进行更进一步的挑选。因此最好的选择方式就是往前再推5年——即选择房龄在15年左右的二手公寓,这样一来既能保证房屋的价值趋于稳定,同时可选择的投资范围也足够大。


不过建议尽量不要优先考虑25年以上的二手公寓,因为在将二手公寓用作投资租赁的时候,由于筑浅的房子和设备都比较新,一般房租定的房租就会比较高。


相反的,筑古的房子由于硬件软件都有老化,因此太「老」的房子,虽然投资的成本足够低、足够划算,但与此同时,租出去换得的租金也会相应有所降低,性价比并不会像我们所想的那么高。尽管筑古的房子可以通过翻新、装修来达到焕然一新的状态,但是租客依旧会从房源的盘纸上直接看到房子的房龄信息。



所以综合来看,房龄为15~20年左右的二手房在房地产投资市场以及房地产租赁市场都有极大的关注度。相应的,房龄在30年左右的,其「流通性」会相对减弱。


比如假设我们直接购买房龄为20年的二手公寓,无论是用于自住还是出租,尽管成本低,但万一我们在将来想要将其出售,到时候的房龄可能就是30年甚至是40年,那么可能出手就会变得麻烦了。


因此尽管房龄在20年左右的日本二手公寓非常受欢迎,我们在选择时依旧还是可以适当地提前,15年的二手公寓真的就是投资绝佳选择





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4月19日,我们直播间见!



参考资料:

[1].RENOSY:中古マンションを選ぶなら「築15年がベスト」という人が多いのはなぜか?


以上图片截自于网络

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