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山手线「最想居住街区」出炉,未来车站能否带动房价上涨?

时间:2020-10-10 19:00来源:神居秒算日本房产 作者:蘭酱

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Key Points

●山手线周边「最想居住街区」排名公布;

●时隔49年,山手线上的第30个车站投入运营;

●JR山手线「高轮Gateway站」新建后半年,进一步拉动周边房价、租金上涨,或将成为日本不动产市场的后起之秀。


山手线从品川站出发,绕东京而行,经过东京站、池袋站、新宿站以及涩谷站等热门站点,是东京的基本交通路线。


它更是一条能连接JR、私人铁路以及路经众多车站的地铁沿线,并且也是通往日本其他地区的基石。


在山手线上运行一圈需要59分钟,遇到上下班的通勤高峰时则会延长到60~61分钟。而恰恰就在这1小时的车程内,埋藏着众多当地居民青睐的站台



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山手线

「最想居住街区」排名大公开


山手线从1885年的初代铁路线开始,经过40年的不断扩建,直至1925年才正式实施环形运行。


从东京都千代田区的东京站开始,途径品川、涩谷、原宿、代代木、池袋等大站,对于上班族而言,山手线简直就是「便利」的代名词。



不过正是由于山手线的高人气,对于那些希望生活在山手线沿线附近的人来说难免会有所顾虑:「这边的房价一定很贵」「这边的房租/生活水平也一定很高」


确实,日本不动产会因为周边铁路沿线的繁荣程度而呈现高低不同的价位。尤其像是山手线这样的人气线路,放到国内就好比上海的1、2号线市中心,北京的2、4号线市中心一样——越繁华,生活成本越高。


尽管山手线周边的大部分街区租金十分高昂,但总会存在一部分区域既能满足日本上班族的居住环境又有一个相对亲民的租金。


日本ねとらぼ調査隊近期在网上进行的一项名为「山手线周边最想居住的街区」问卷调查,根据网民的投票,选出了最想居住的街区排名TOP5:



山手线周边最想居住的街区

1.品川站

2.目黑站

3.高轮Gateway站、惠比寿站(并列第三)

4.驹込站

5.目白站


对于租户而言,除了要考虑地段因素外,主要还是会考虑租金负担。


「2020上半年日本东京山手线29站附近房租金额排名」中,驹込站和目白站以月租金低于10万日元的价格分别位于第3以及第7,性价比最高


而品川站和目黑站的租金排名并列18,同处于性价比较高的区域。


山手线周边房租排名

No.1:田端站-8.3万日元(北区)

……

No.3:目白站-8.6万日元(丰岛区)

……

No.7:驹込站-8.8万日元(丰岛区)

……

No.18:品川站-11.2万日元(港区)

No.18:目黑站-11.2万日元(品川区)

……

No.27:惠比寿站-12.1万日元(涉谷区)

No.28:原宿站-12.85万日元(涉谷区)

No.29:新桥站-13万日元(港区)


对于投资者而言,购房成本和回报率是首先会考虑的事。


在公开的数据中可以发现,截止至去年年底,山手线二手公寓房价的增长率以及综合收益率均势头大好


尽管今年年初受到疫情的影响,但是由于许多公司纷纷采取了远程上班的工作模式,所以日本的不动产租赁市场热度依旧不减。


在结合了租金收益以及房价收益后发现,在调查问卷中排名第1、第2的品川站和目黑站深受青睐也不无道理。他俩均能在收益排行中进入TOP5之列



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山手线

高轮Gateway站或将成后起之秀


在整个排名中最引人注目的是高轮Gateway站。


今年3月,日本东京的山手线和京浜东北线的新共用停车站「高轮Gateway站(高輪ゲートウェイ駅)正式完工。



这是继1971年的「西日暮里站」以来,山手线再度开设的新车站,也是JR车站内首个站名中含有片假名的车站


高轮Gateway站位于田町与品川之间,由建筑家隈研吾担任设计,同时也是山手线上建成的第30个车站


高轮Gateway站主打「未来车站」的概念,站内拥有警卫机器人、向导机器人、清洁机器人等多种AI智能机械。甚至为了能减缓地铁站内便利店出现拥堵的状况,直接采用了无人便利店的模式。




无人便利店跟车站幕墙一样都是被硬质玻璃包围,便利店的天花板上装有约50个感应器,可以自动识别客人手中的商品,客人无需扫描条形码就可以通过IC卡支付,大大降低了排队支付所需要的时间


更值得一提的是,无人便利店的尝试是JR东日本首次在站内导入的一项便民措施,今后或许将逐步适用在所有的JR站台内,以缓解每日的人流拥挤。



高轮Gateway站与惠比寿站在「山手线周边最想居住的街区」排名中竞争尤为激烈。一个是上线才半年的未来车站,一个是在大多数车站排名中都会见其身影的老牌惠比寿站


最后高轮Gateway站以其距离优势和凭借未来发展潜力,与惠比寿站平票。


高轮Gateway站与邻近的品川站仅相差900米,从高轮出口步行不到10分钟即可抵达品川站



尽管高轮Gateway站的租房市场数据尚未公布,但是从距离高轮Gateway站仅几步之遥的泉岳寺站附近的租金来看,高轮Gateway站周边的70㎡公寓的租金应该也会在12万日元/每月上下,而如果是老式的30~40㎡的一居室,租金约在6万~7万日元/每月



根据SBI Estate Finance Co.Ltd.的估算,高轮Gateway站周边房价在未来一定会呈现上涨趋势


原因在于目前投用的新站日均客流量为2万人,预计到2024年,日均客流将直逼13万,达到和五反田站一样的效果。


与此同时,站台周边还将会迎来新一轮的再开发计划,预计未来会影响到周边13公顷(约合2.8个东京巨蛋的占地)范围内的居民生活。预计使用的事业费用将超过5000亿日元,建造的设施囊括办公、商业、居住、车道等。


可预见的是,待所有设施建造完毕,高轮Gateway站周边的房价将迎来又一波的上涨。并且这里附近主要居住的是上班族,如果考虑购置一套可出租的公寓,或许这里是一个不错的选择,稳定的租约和客源将会是一个非常好的保障。



参考资料:

[1].【結果発表】最も住みたい街にある「山手線の駅」が決定! 恵比寿や目蛞证à

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